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Description
(Text)
elche Aussagen sie machen.
In der Praxis trifft man häufig auf die Auffassung, dass die Einzelbetrachtung der Immobilien der maßgebliche Ansatz für das Immobilien-Rating sein wird. Diese Methodik konzentriert sich auf die Projektfinanzierung gewerblicher Immobilienprojekte, die zum Verkauf bestimmt sind. Eigennutzer und Vermietungsunternehmen müssen sich aber auf die Stabilität des laufenden Cash-Flows konzentrieren.
Jede Unternehmensführung, die im Eigeninteresse eine Risikominimierung anstrebt, wird ein Managementsystem implementieren, das - unter Berücksichtigung der aus der Gebäudewirtschaft resultierenden Risiken - die Elemente Risikostrategie, Risikoerkennung bzw. Risikoanalyse, Bewertung, Risikosteuerung, Risikofinanzierung und Dokumentation beinhaltet.
Contents
I Basis eines Riskmanagement im Immobilienbereich.- Grundlagen des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft.- 1 Einführung.- 2 Risikomanagement im komplexen Kontext der Immobilienwirtschaft.- 3 Der „eSystemtheoretische Ansatz der Betriebswirtschaftslehre" als theoretisches Bezugsmodell für das Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft.- 4 Gestaltung des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft auf der Grundlage des systemtheoretischen Ansatzes der Betriebswirtschaftslehre.- 4.1 Marktanalyse als zentraler Bezugspunkt des Risikomanagements.- 4.2 Risikopolitik als strategisches Gestaltungselement.- 4.3 Überlegungen zur operativen Gestaltung des Risikomanagements.- 4.3.1 Risikoidentifikation.- 4.3.2 Risikoanalyse.- 4.3.3 Risikobewertung.- 4.3.4 Risikosteuerung und -kontrolle.- 5 Instrumente des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft am Beispielvon Risikomanagement-Tools der Aareon AG..- 6 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement im Rahmen des KonTraG — Anforderungen und betriebliche Notwendigkeit im Hinblick auf den Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Der Risikobegriff.- 3 Zusammenhang zwischen Risiko und Unternehmenskrise.- 4 Notwendigkeit gesetzgeberischer Initiativen.- 5 Das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich.- 6 Beschreibung des Risikomanagements.- 6.1 Der Regelkreis des Risikomanagements.- 6.2 Die Risikostrategie.- 6.3 Die Identifikation von Risiken.- 6.4 Die Risikobewertung.- 6.5 Risikohandhabung.- 6.6 Risikocontrolling.- 7 Die Bedeutung des Risikomanagements für den Immobilienbereich.- 8 Zusammenfassung.- Literatur.- Integrierte Risiko- und Portfoliomanagementsysteme in der Immobilienwirtschaft.- 1 Risiko- und Portfoliomanagement als Erfolgsfaktor in der Immobilienwirtschaft.- 2 Grundlagen des Risiko- und Portfoliomanagements.- 3 Entwicklung eines Portfolio- und Risikomanagements.- 4 Von der Steuerung des Immobilienportfolios zur integrierten Gesamtsteuerung der Immobilengesellschaft.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Aufbau und Handhabung eines Risikomanagement-Systems.- 1 Anlaß und Hintergrund des Aufbaus eines Risikomanagement-Systems.- 2 Normen und Standards.- 3 Grundlagen und Voraussetzungen beim Aufbau eines Risikomanagement-Systems.- 3.1 Perspektive: Immobilienbranche oder Immobilienmanagement als Beitrag zu einer anderweitigen unternehmerischen Kerntätigkeit.- 3.2 Change Management.- 3.3 Bestehende Elemente der Risikofrüherkennung.- 4 Risikostrategie als Grundlage aller Risikomanagement-Aktivitäten.- 5 Elemente des unternehmerischen Risikomanagement-Systems.- 5.1 Risikoidentifizierung.- 5.2 Risikobewertung.- 5.3 Risikosteuerung.- 5.4 Risikocontrolling.- 6 Aspekte der Aufbau- und Ablauforganisation eines Risikomanagement-Systems.- 7 Interne und externe Berichterstattung.- Datentechnische Voraussetzungen zur Risikoüberwachung.- 1 Einführung.- 2 Warum überhaupt Daten?.- 3 Zentrale Marktdaten und ihre Quellen.- 3.1 Daten zum Investmentmarkt.- 3.2 Daten zur Standortqualität und Entwicklung.- 3.3 Immobilienmarktdaten (Mieter, Eigennutzer).- 4 Datenaufbereitung.- 5 Mängel aktuell genutzter Daten.- 6 Künftige Entwicklungen bei deutschen Marktdaten.- Risikomanagement aus Sicht der Immobilien-Dienstleister.- 1 Anbieter von Komplettleistungen.- 1.1 Immobilienspezifische Risiken für Investoren und Dienstleister.- 1.2 Kostensicherheit.- 1.3 Terminsicherheit.- 1.4 Qualitätssicherheit.- 1.5 Organisationssicherheit.- 2 Risiken im technischen Management.- 2.1 Betriebsführung.- 2.2 Instandhaltung.- 3 Risiken im infrastrukturellen Management.- 4 Risiken im kaufmännischen Management.- 5 Schlussfolgerungen/Fazit.- Literatur.- II Risikoindikatoren und ihre Bedeutung für die Immobilienwirtschaft.- Leerstands- und Segregationsrisiken in Wohnungsbeständen — Ursachen, Auswirkungen, Handlungsspielräume und mögliche Gegenmaßnahmen.- 1 Einführung.- 2 Soziale Aufwertung und Abwertung von Wohnungsbeständen als Ergebnis erkennbarer Segregationstendenzen.- 2.1 Aufwertung und Abwertung von Beständen.- 2.2 Sozio-demographische Analysen.- 2.3 Bereits abgelaufene Segregationsprozesse.- 2.4 Zukünftig ablaufende Segregationsprozesse.- 2.5 Einordnung der Wohnstandorte.- 2.6 Strategien und Lösungsansätze.- 3 Betriebswirtschaftliche Aspekte von Abriss und Teilrückbau.- 3.1 Partieller Rückbau von Wohngebäuden und Untersuchungen der objektbezogenen Rentabilität und Liquidität.- 3.2 Modell zur Ermittlung des objektbezogenen Break-Even-Points von Liquidität und Rentabilität.- 3.3 Bewertung der objektbezogenen Einflussgrößen.- 3.4 Schlussfolgerungen, Empfehlungen und praktische Erfahrungen.- 4 Komplettabriss von Wohnungsgebäuden und Abschätzung der damit verbundenen betriebswirtschaftliehen Auswirkungen auf das Gesamtunternehmen.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Due Dilligence als Risikoindikator.- 1 Was ist Due Diligence?.- 2 Wer führt die Due Diligence durch?.- 3 Wie läuft die Due Diligence ab?.- 4 Welche Hilfsmittel sind vorzubereiten?.- 5 Welche Untersuchungen werden durchgeführt?.- 6 Wie werden gewonnene Informationen ausgewertet?.- 7 Wie werden Ergebnisse dokumentiert?.- Literatur.- Ansatz eines Immobilien-Ratings unter dem Gesichtspunkt der besonderen Berücksichtigung von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 1 Einleitung.- 2 Risiko und Immobilie — Herleitung der Faktoren.- 3 Rating.- 4 Das Immobilien-Rating.- 5 Verfahren des Risikomanagement beim Immobilieninvest — Ein grober Marktüberblick.- 6 Facility Management und Immobilien-Rating.- 7 Schlussfolgerung.- 8 Modellentwurf eines Instruments zur Einschätzung (und Beeinflussung) von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 9 Abschlussbetrachtung und Zukunftsausblick.- III Betriebliche Umsetzung des Riskmanagements.- Planungsphase und Bauüberwachung.- 1 Definition des Risikos bei der Planung und Ausführung.- 2 Einflussgrößen bei der technischen Realisierung einer Immobilie.- 3 Technische Risiken bei der Planung.- 4 Technische Risiken in der Bauausführung.- 5 Maßnahmen zur Risikominimierung in Planung und Ausführung.- 5.1 Projektmanagement.- 5.2 Leistungsmanagement.- 5.3 Informationsmanagement.- 6 Technisches Risikomanagement im Betrieb.- Literatur.- Riskmanagement im industriellen Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Technische Risiken.- 3 Wirtschaftliche Risiken.- 4 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement beim Betrieb von Flughäfen.- 1 Einführung.- 2 Risikokategorien bei Flughäfen.- 3 Risikomanagement der Flughafengesellschaft.- 3.1 Externe Risiken.- 3.2 Interne Risiken.- 3.3 Bereichsrisiken.- 3.4 Risikobewertung.- 3.5 Risikosteuerung und — überwachung.- 4 Risikomanagement des Flughafenanteileigners.- 4.1 Risikoaspekte im Akquisitionsprozess.- 4.2 Risikoaspekte des laufenden Beteiligungsmanagements.- 5 Fazit.- Riskmanagement aus Sicht der Betreiber/Nutzer von Hochhäusern.- 1 Einleitung.- 2 Präventive Sicherungsmaßnahmen.- 3 Business-Recovery-Konzept/Notfallplanung.- 4 Schulung und Test.- 5 Schlussbemerkung.- Immobilienspezifisches Riskmanagement in der Kommune — ein Ansatz zur Bewältigung anstehender öffentlicher Aufgaben im Spannungsfeld zwischen Versorgungsauftrag und sinkenden Kassen.- 1 Einleitung.- 2 Ansatz für das kommunale Riskmanagement.- 3 Das Dilemma der Identifikation immobilenspezifischer Risiken.- 4 Vorschlag für ein kommunales immobilienspezifisches Riskmanagement.- 4.1 Wahrnehmung.- 4.2 Empfindlichkeit.- 4.3 Veränderlichkeit.- 4.4 Finanzierung.- 4.5 Dokumentation.- 4.6 Strategie.- 5 Ausblick.- 254.- Riskmanagement im Krankenhaus — der technische Leiter im Spannungsfeld zwischen eigener Haftung, der Steuerung von Risiken und den Anforderungen des Krankenhauses.- 1 Einleitung.- 2 Risiken der Sekundärprozesse im Krankenhaus.- 3 Der Risikokreislauf.- 4 Die Risiken in den technischen Bereichen.- 5 Die menschliche Seite des Risikos.- 6 Die Risikoidentifikation.- 7 Die Risikokommunikation.- 8 Der technische Leiter als Risikomanager im Interessenskonflikt.- 9 Die Katastrophe als Sonderfall.- 10 Das Selbstverständnis des technischen Leiters als Risikomanager.- 11 Fazit.- Literatur.- Risikomanagement aus der Sicht eines ausgegliederten kommunalen Dienstleistungsunternehmens.- 1 Einleitung.- 2 Risikopotentiale.- 2.1 Allgemeiner Risikobegriff.- 2.2 Nach KonTraG.- 3 Strategische Risiken.- 3.1 Gesetzlich eingeschränkter Wettbewerb.- 3.2 Kontrahierungszwang.- 3.3 Bestimmung des Leistungsspektrums.- 3.4 Controlling der Finanzen.- 4 Risikofeld Finanzen.- 4.1 Vergütung der Leistungen.- 4.2 Abrechnung und Zahlung erbrachter Leistungen.- 4.3 Sonstige finanzielle Risiken.- 5 Risikofeld Recht.- 5.1 Kein Handeln ohne Auftrag.- 5.2 Verträge mit Dritten.- 5.3 Allgemeine rechtliche Risiken.- 6 Risikofeld Technisches Gebäudemanagement.- 7 Risikofeld Serviceleistungen.- 7.1 Beschaffung von Gütern.- 7.2 Post- und Botendienste.- 7.3 Vervielfältigung; Druckerei.- 8 RisikofeldVermietungswesen.- 8.1 Haftungsrisiko Mietminderung.- 8.2 Haftungsrisiko Ausfallvon Miet- und Nebenkoste.- 9 Risikofeld Flächenmanagement.- 10 Risikofeld IT- Dienste.- 10.1 Haftungsrisiko für Wartungs- und Instandhaltungsmängel.- 10.2 Haftungsrisiko für Verletzungen des Datenschutzrechtes.- 11 Risikofeld Personalwirtschaft.- 12 Risikofeld Organisation.- 13 Fazit.- Literatur.- Sachwortverzeichnis.
